Louer un logement en France comme résidence principale : dossier de location, bail, dépôt de garantie, frais d'agence et fin du bail. Informations générales, pas un conseil juridique.
Ce guide est une information générale, pas un conseil juridique. Il couvre la location d'un logement comme résidence principale, vide ou meublé, régie principalement par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (loi Mermaz), modifiée par la loi ALUR (2014) et les lois suivantes, avec un contrat type réglementaire (décret du 29 mai 2015). Les locations saisonnières, les baux d'entreprise, les baux commerciaux et l'attribution d'un logement social relèvent d'autres régimes — ne les confondez pas avec ce guide.
Map Syndicat ne publie plus d'annonces de location en direct : ce guide explique seulement les démarches. Les loyers de marché par ville figurent sur les pages Prix de chaque ville, avec leur source et leur date.
Avant de chercher : zone tendue et encadrement des loyers
Vérifiez si la commune est en « zone tendue » (décret 2013-392, mis à jour) et si un encadrement des loyers s'y applique. La liste des villes plafonnées change : ne vous fiez pas à une liste imprimée — utilisez le simulateur de service-public.fr ou renseignez-vous auprès de la préfecture.
Hors encadrement, le loyer est librement fixé à l'entrée dans les lieux. La révision annuelle, si le bail la prévoit, se fait selon l'indice de référence des loyers (IRL) et dans ses limites légales. Pour les charges, deux régimes existent : provision avec régularisation annuelle (le plus courant) ou forfait dans certains cas limités de meublé — vérifiez lequel votre bail prévoit.
Le dossier de location : ce que le bailleur peut demander
Le bailleur ne peut demander que quatre catégories de documents, et rien d'autre (liste fermée, fixée par décret) :
- Une pièce d'identité en cours de validité ;
- Un seul justificatif de domicile ;
- Un ou plusieurs justificatifs d'activité professionnelle (contrat de travail, attestation de l'employeur, carte d'étudiant, inscription professionnelle, selon le cas) ;
- Un ou plusieurs justificatifs de revenus (bulletins de salaire, avis d'imposition, justificatifs de prestations ou de pension, selon le cas).
- Pour un garant, le bailleur ne peut demander que les mêmes catégories limitées de documents.
- Interdits : relevés bancaires complets, dossier médical, extrait de casier judiciaire, photo autre que la pièce d'identité, et tout paiement avant la signature du bail. Aucune somme ne peut être exigée pour réserver le logement, ni avant la signature.
- L'outil public gratuit DossierFacile permet de constituer et de partager votre dossier. Un bailleur ou un agent qui exige un document hors liste s'expose à une amende administrative — vérifiez le montant en vigueur sur service-public.fr.
La garantie : garant ou Visale
Si le bailleur en demande une, deux options existent : un garant personne physique, avec un acte de cautionnement écrit (simple ou solidaire), ou Visale, la garantie locative gratuite d'Action Logement dans le parc privé, si vous êtes éligible.
Visale couvre les trois premières années du bail, jusqu'à 36 mensualités impayées de loyer et charges dans le secteur privé, ainsi que les dégradations jusqu'à 2 mois de loyer et charges tels qu'indiqués au bail, en plus du dépôt de garantie (visale.fr ; les contrats conclus avant le 6 janvier 2026 conservent leurs conditions convenues).
Le bailleur ne peut pas exiger à la fois un garant et une autre garantie de même nature. Avec une caution simple, le bailleur doit d'abord poursuivre le locataire ; avec une caution solidaire, il peut appeler le garant dès la première somme impayée. L'engagement du garant doit indiquer son montant et sa durée lorsque la loi l'exige — vérifiez la rédaction exacte sur la page « caution » de service-public.fr.
Le bail : durée, mentions obligatoires et annexes
Le bail d'habitation est écrit, en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (acte sous seing privé ou acte authentique). Il suit le contrat type et contient les mentions obligatoires : identités, description du logement et de ses équipements, usage, loyer et modalités de paiement, régime des charges, montant du dépôt de garantie, durée, et, le cas échéant, la classe DPE.
Durées : vide, 3 ans si le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale, 6 ans si c'est une autre personne morale — il se renouvelle tacitement sauf congé régulier. Meublé, 1 an (9 mois pour un étudiant). N'appliquez pas la règle des 3 ans à un logement meublé.
Documents que le bailleur doit annexer ou remettre à la signature ou au renouvellement : la notice d'information sur les droits et obligations du locataire et du bailleur ; l'état des lieux d'entrée (à la remise des clés) ; votre attestation d'assurance ; le cas échéant, l'acte de cautionnement ou l'acte Visale ; la grille de vétusté si les parties ont convenu de l'appliquer ; le dossier de diagnostic technique — DPE en cours de validité, plomb (CREP) si le logement est antérieur au 1er janvier 1949, gaz et électricité si les installations ont plus de 15 ans, état des risques et pollutions si le bien est en zone à risque, diagnostic bruit près des aéroports le cas échéant. Le diagnostic amiante est tenu à votre disposition.
L'argent : dépôt de garantie et frais d'agence
Le dépôt de garantie (souvent appelé à tort « caution ») est plafonné : 1 mois de loyer hors charges pour un logement vide, 2 mois de loyer hors charges pour un meublé. Il couvre les loyers et charges impayés et les dégradations. Vous ne pouvez pas l'utiliser pour payer vos derniers mois de loyer : il est restitué après la sortie, selon les règles ci-dessous.
Délai de restitution, à compter de la remise des clés : 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée ; 2 mois s'il constate des dégradations, après déduction des sommes justifiées (devis, factures). En cas de retard, la somme restant due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.
Frais d'agence : la rémunération de l'agence est en principe à la charge exclusive du bailleur, sauf la visite, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l'état des lieux d'entrée, qui sont partagés — et la part du locataire ne peut jamais dépasser la moitié des honoraires totaux de l'agence, ni un plafond par m² de surface habitable selon la zone. Pour les baux signés depuis le 1er janvier 2026 : 12,10 € TTC par m² en zone très tendue, 10,09 € TTC par m² en zone tendue, 8,07 € TTC par m² ailleurs, plus 3,03 € TTC par m² pour l'état des lieux d'entrée réalisé par un professionnel (service-public.fr, fiche F375, modifiée le 12 janvier 2026). Tous les autres frais (rédaction et diffusion de l'annonce, gestion locative) restent à la charge exclusive du bailleur.
Ne payez rien avant la signature : à la signature seulement, le premier loyer (et la provision sur charges le cas échéant), le dépôt de garantie et votre part des frais d'agence si un professionnel est intervenu.
Vivre dans le logement et le quitter
Le bailleur doit délivrer un logement décent (sûr, sain, avec un équipement minimum et une performance énergétique minimale), assurer la jouissance paisible, effectuer toutes les réparations sauf les « réparations locatives » (entretien courant du locataire) et l'entretien de routine, remettre les quittances de loyer (gratuites, sur demande) et restituer le dépôt de garantie dans les délais, en justifiant toute retenue.
Le locataire doit payer le loyer et les charges à temps, user paisiblement du logement comme d'une habitation, assurer l'entretien courant et les petites réparations locatives, s'assurer contre les risques locatifs (obligatoire pour une résidence principale — attestation à remettre à la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur) et ne pas transformer le logement sans accord écrit.
Logement décent et énergie : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être nouvellement loué (F à partir de 2028, E à partir de 2034, selon la page DPE de service-public.fr).
- Congé du locataire : par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé ou signature. Le délai court à compter de la réception, et non de l'envoi, et se compte de date à date. Vide : 3 mois en général, 1 mois dans les cas prévus par la loi — notamment en zone tendue (le congé doit l'invoquer), mutation professionnelle, perte d'emploi, premier emploi, nouvel emploi après une perte d'emploi, raison de santé médicalement justifiée, bénéficiaire du RSA ou de l'AAH. Pour ces cas (hors zone tendue), le motif doit être énoncé et justifié dans la lettre de congé, sinon le délai de 3 mois s'applique. Meublé : 1 mois, sans motif ni justificatif, y compris pour un bail étudiant de 9 mois.
- Congé du bailleur : seulement à la fin du bail, avec 6 mois de préavis pour un logement vide et 3 mois pour un meublé, et seulement pour : reprise pour occupation personnelle ou par un proche, vente, ou motif légitime et sérieux (par exemple impayés graves ou troubles). Un congé qui ne respecte pas la forme, le délai et le motif est sans effet — le bail continue.
- Expulsion : un locataire ne peut jamais être expulsé par un changement de serrures ou une coupure de services ; l'expulsion exige une décision de justice et respecte la trêve hivernale et les autres protections. Seul un juge peut ordonner une expulsion : contactez immédiatement l'ADIL ou une aide juridique si vous recevez un congé ou une assignation.
En cas de litige
Écrivez à l'autre partie par lettre recommandée, conservez les preuves, les quittances, les états des lieux et les photos.
ADIL : information juridique gratuite, dans chaque département (via anil.org). Commission départementale de conciliation (CDC) : conciliation gratuite, dans chaque département — dépôt de garantie, états des lieux, charges, réparations, décence, ajustements de loyer et congés. Pour certains litiges de loyer (ajustement du loyer de renouvellement, contestations du plafonnement), la saisine de la CDC est obligatoire avant le juge.
Tribunal judiciaire — juge des contentieux de la protection (JCP) du lieu du bien, en dernier recours. Pour les petits litiges, une tentative de résolution amiable est généralement exigée d'abord. Un avocat n'est pas requis pour la plupart des litiges locatifs simples. L'aide juridictionnelle existe sous conditions de revenus — vérifiez les seuils en vigueur sur service-public.fr.
Ne cessez jamais de payer votre loyer de votre propre initiative pour faire pression sur le bailleur : la consignation du loyer n'est possible qu'avec l'autorisation d'un juge (via la CDC ou le tribunal).
Où vérifier
Service-public.fr : dossier de location, bail type, dépôt de garantie, frais d'agence (fiche F375), congé et DPE. ANIL (anil.org) et votre ADIL : informations gratuites et neutres. Visale.fr : éligibilité et couverture de la garantie. Légifrance : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et décret du 29 mai 2015 (contrat type).
Si un point de ce guide ne correspond pas à votre situation, parlez à votre ADIL avant de signer.