Hoe lees je een marktoverzicht in Nederland: wat een mediaan van vraagprijzen wel en niet zegt, en hoe je steden vergelijkt zonder verschillende reeksen door elkaar te halen. Algemene informatie, geen juridisch advies.
Deze gids is algemene informatie, geen juridisch advies. Het is een leesgids voor een marktoverzicht, geen prijsvoorspelling en geen beleggingsadvies. Voor een prijs, een belasting of een document in uw eigen situatie, vraag uw notaris om advies voordat u iets ondertekent.
Wat een overzicht is
Een marktoverzicht is een beeld van vraagprijzen op een moment, voor een plaats, uit een reeks advertenties. Het is geen beeld van waarvoor woningen uiteindelijk zijn verkocht, en geen voorspelling van wat er daarna zal gebeuren. Lees het als een startpunt voor vragen, niet als een antwoord op de vraag of een woning eerlijk geprijsd is of of een stad een goede investering is.
Map Syndicat is een kaartplatform: het verzamelt advertenties uit openbare bronnen in Nederland en toont ze op één kaart, met een link terug naar de oorspronkelijke bron. Het verkoopt zelf niets en neemt geen commissie. Als u een woning vindt die u bevalt, volg dan de bronlink, controleer de oorspronkelijke advertentie opnieuw voordat u handelt en neem contact op met de verkoper via die bron, omdat prijzen en beschikbaarheid bij de bron veranderen. Map Syndicat verifieert niet de echtheid van advertenties, foto's, eigendom van de verkoper of de actuele prijs of beschikbaarheid.
Mediaan, geen gemiddelde — en waarom dat ertoe doet
Een mediaan is het middelste cijfer in een reeks wanneer de cijfers op volgorde staan. De helft van de reeks ligt erboven en de helft eronder. Een gemiddelde daarentegen wordt omhoog getrokken door een klein aantal zeer dure advertenties. Daarom gebruikt een overzicht een mediaan voor vraagprijzen: het beschrijft het midden van de markt beter dan een gemiddelde wanneer er enkele hoge prijzen aanwezig zijn.
Een mediaan verbergt nog steeds veel. Hij toont geen staat, verdieping, licht, bouwjaar, eigendomsvorm of exacte straat. Twee gebieden met dezelfde mediaan kunnen in werkelijkheid heel anders aanvoelen. Twee woningen met dezelfde prijs per vierkante meter kunnen heel verschillende woningen zijn. Gebruik de mediaan om gebieden in één oogopslag te vergelijken en bekijk daarna afzonderlijke woningen voordat u er één beoordeelt.
Vraagprijs, geen transactieprijs — en bieden verandert de uiteindelijke prijs
Elk cijfer in een marktoverzicht van Map Syndicat is een vraagprijs, tenzij het uitdrukkelijk anders is gelabeld. Vraagprijzen zijn wat verkopers vragen. Het zijn geen geregistreerde transactieprijzen bij het Kadaster en geen transactieprijzen van makelaars. In concurrerende Nederlandse steden kan een uiteindelijke prijs in beide richtingen afwijken van de vraagprijs als er sterk wordt geboden, dus een overzicht van vraagprijzen mag niet worden gelezen als een verkoopprijs waarop u kunt rekenen, en ook niet als een plafond.
Datum, reeks en oppervlaktedefinitie — de drie labels die een overzicht moet dragen
Een overzicht zonder labels is gemakkelijk verkeerd te gebruiken. Voordat u een cijfer uit een overzicht gebruikt, zoek dan naar deze drie labels: datum, reeks en oppervlaktedefinitie. Vraagprijzen bewegen, dus een overzicht uit een ander seizoen beschrijft een ander seizoen, niet vandaag. Als er geen datum wordt getoond, beschouw het cijfer dan als ongedateerd en gebruik het niet om een actuele advertentie te beoordelen. Welke advertenties, op welke plaats, van welk type? Een reeks die huizen en appartementen, volle eigendom en erfpacht, of heel verschillende steden mengt, zal een mediaan opleveren die geen van hen goed beschrijft. Een kleine reeks is nog zwakker: hij kan schommelen als er enkele advertenties verschijnen of verdwijnen. Als een reeks klein is, is de eerlijke lezing om dat te zeggen of het cijfer weg te laten, niet om het af te drukken alsof het solide is. In Nederland is woonoppervlakte geen perceeloppervlakte. Een overzicht dat niet zegt welke definitie het gebruikt, kan niet worden vergeleken met een ander overzicht dat een andere definitie gebruikt.
Steden en provincies zijn niet onderling verwisselbaar
Nederland is niet één markt. Steden en provincies verschillen in aanbod, vraag, biedingsdruk en advertentiemix. Een landelijke mediaan van vraagprijzen, als die ooit wordt getoond, moet worden gelabeld als een landelijke mediaan van vraagprijzen over alle advertenties in Nederland, met reeks en datum, en met medianen van steden of provincies ernaast. Op zichzelf zegt een landelijk cijfer bijna niets over één stad, en helemaal niets over één straat.
Vergelijk steden of provincies alleen als de cijfers gelijk zijn: hetzelfde soort cijfer (vraagprijs met vraagprijs), dezelfde periode, dezelfde oppervlaktedefinitie en een reeks die op dezelfde manier wordt beschreven. Als een van die elementen verschilt, is de vergelijking geen vergelijking, maar een toeval van twee getallen. Eigendomsvorm en appartementsvorm doen hier ook toe: een reeks die volle eigendom en erfpacht mengt, of huizen en appartementen met VvE-bijdragen, is geen zuivere basis voor een ranglijst van steden.
Wat een overzicht niet mag zeggen
Een overzicht mag niet zeggen dat prijzen zullen stijgen of dalen. Het mag een stad niet de beste waarde of de beste investering noemen. Het mag geen huuropbrengst of vergunning voor kortetermijnverhuur voor een specifieke woning beloven, omdat opbrengst en verhuurgebruik afhangen van de woning, de gemeente en regels die hun eigen controle nodig hebben. Een overzicht dat die beweringen doet, is gestopt met het beschrijven van de markt en begonnen met het verkopen ervan.
Hoe u een overzicht gebruikt vóór een bezichtiging
Een goed overzicht zorgt ervoor dat u betere vragen stelt. Een slecht overzicht zorgt ervoor dat u stopt met vragen stellen. Gebruik het voor de eerste taak, niet voor de tweede.
- Lees eerst de datum, de reeks en de oppervlaktedefinitie. Als er een ontbreekt, beschouw het cijfer dan als een aanleiding, niet als bewijs.
- Vergelijk gelijke gevallen met elkaar: vraagprijs met vraagprijs, dezelfde periode, dezelfde oppervlaktedefinitie, waar mogelijk hetzelfde woningtype en dezelfde eigendomsvorm.
- Gebruik medianen van steden of provincies om gebieden te selecteren, niet om één woning te prijzen. Prijs één woning op basis van haar eigen staat, verdieping, licht, straat, eigendomsvorm en VvE-gegevens, met uw notaris.
- Controleer de oorspronkelijke advertentie bij de bron opnieuw voordat u handelt, omdat vraagprijzen en beschikbaarheid bij de bron veranderen.
- Houd aankoopkosten gescheiden van de vraagprijs. Overdrachtsbelasting, notaris- en taxatiekosten en werk dat de woning nodig heeft, komen boven op de prijs die u overeenkomt, en hangen af van het type koper en van bestaande bouw versus nieuwbouw. Vraag uw notaris vroeg om een schriftelijk overzicht. Nieuwbouw is apart: daar kan btw gelden in plaats van overdrachtsbelasting.
