Guía práctica para leer el precio por metro cuadrado en España: precio de venta, precio de escritura, valor de referencia y valor catastral, y las medidas de superficie que cambian el resultado. Información general, no asesoramiento legal.
Esta guía es información general, no asesoramiento legal. Para un precio, un impuesto o un documento en su propio caso, pregunte a su propio abogado y a su notario antes de firmar nada.
Un precio por metro cuadrado es una división: un precio dividido por una superficie. Si alguno de los dos lados de esa división no está claro, el resultado tampoco está claro. Antes de comparar dos viviendas por su precio por metro cuadrado, pregunte qué precio se está dividiendo y por qué superficie se está dividiendo. Una guía que se salte esas dos preguntas le inducirá a error aunque todas las cifras que contenga parezcan precisas.
España tiene más de un precio para una vivienda, y cada uno cumple una función distinta. No los trate como intercambiables.
El precio de venta es el precio que pide un vendedor. Es un punto de partida para la negociación, no una prueba de valor ni lo que una vivienda acabó vendiéndose por. El precio de escritura es el precio registrado en la escritura ante un notario. Es lo que las partes registraron al firmar, y pertenece a una transacción pasada, no a una vivienda que está en el mercado ahora. El valor de referencia es el valor de referencia establecido por el Catastro. Se usa como base imponible mínima para el impuesto de transmisiones y otros impuestos. No es un precio de venta ni una valoración de mercado para un comprador. El valor catastral es el valor catastral usado para impuestos anuales como el IBI. Es un valor fiscal, no un precio de venta.
Un precio por metro cuadrado de Map Syndicat refleja precios de venta. No es un precio de escritura, ni un valor de referencia, ni un valor catastral. No compare una media de precios de venta con una media de escrituras como si fueran la misma serie.
Una vivienda tiene más de una medida de superficie en España, y cada una da un precio por metro cuadrado distinto para la misma vivienda al mismo precio. La superficie útil es la superficie utilizable, dentro de los muros exteriores. La superficie construida es la superficie construida, la superficie útil más los muros. La superficie construida con partes comunes es la superficie construida más una parte de las zonas comunes.
Un anuncio que use una superficie mayor mostrará un precio por metro cuadrado menor que la misma vivienda anunciada con una superficie menor, aunque el precio no haya cambiado. Antes de comparar, pregunte qué medida usa un anuncio, compare cosas iguales y compruebe el registro del Catastro de la propiedad. Un precio sin su definición de superficie no es comparable.
Las medias de venta y de escritura pueden diferir mucho, y la diferencia no es automáticamente un descuento que pueda negociar. Los datos de venta de portales describen viviendas que están en el mercado ahora, en los lugares donde los anuncios están activos. Los datos de escrituras describen viviendas que se vendieron y registraron antes, incluido stock que ya no está en el mercado. Las dos series también abarcan periodos distintos: una cifra de venta es actual, mientras que una media de escrituras puede abarcar un periodo pasado más largo. Trate la diferencia como una advertencia para comprobar qué serie está mirando, no como un precio que pueda reclamar.
España también publica series oficiales, y cada una mide el cambio o las transacciones a su manera. El Índice de Precios de Vivienda del INE es un índice de cambio en el tiempo, no un precio por metro cuadrado para una calle o un barrio. Las estadísticas del Colegio de Registradores describen transacciones registradas. Los índices de portales describen precios de venta. Ninguna de estas es una mediana de Map Syndicat, y ninguna debe presentarse como si lo fuera. Si una fuente no dice qué serie usa, no use su cifra para juzgar una sola vivienda.
Map Syndicat es una plataforma de mapas: reúne anuncios de viviendas de fuentes públicas en España y los muestra en un solo mapa, con un enlace a la fuente original. No vende nada por sí misma ni cobra comisiones. Cuando encuentre una vivienda que le guste, siga el enlace a la fuente, vuelva a comprobar el anuncio original antes de actuar y contacte con el vendedor a través de esa fuente, porque los precios y la disponibilidad cambian en la fuente. Map Syndicat no verifica la autenticidad de los anuncios, las fotos, la titularidad del vendedor ni el precio o la disponibilidad actuales.
Una mediana de precio de venta por metro cuadrado en Map Syndicat es la cifra de venta intermedia en un conjunto de anuncios de venta. No es un precio de transacción, ni un índice certificado, ni una valoración de ninguna vivienda en concreto. Una mediana sirve para comparar zonas de un vistazo, y es débil para juzgar una vivienda por sí sola, porque el estado, la planta, la luz, la antigüedad del edificio y la calle exacta quedan todos dentro de la misma mediana y no los muestra.
Una mediana solo es tan buena como el conjunto que hay detrás. Un conjunto pequeño, un conjunto de un solo tipo de edificio o un conjunto mezclado entre zonas muy distintas dará una mediana que parece precisa y significa poco. Si una mediana se muestra sin su zona, su medida de superficie y su conjunto, trátela como una invitación a mirar más de cerca, no como una respuesta.
Si alguna respuesta no está clara, haga una pausa y consiga esa respuesta antes de usar la cifra para decidir. Un precio por metro cuadrado es una herramienta de comparación, no un veredicto sobre una vivienda.