Guía práctica para alquilar una vivienda en España: duración del contrato, fianza y garantías, gastos de agencia, actualización de la renta, salida anticipada y devolución de la fianza. Información general, no asesoramiento legal.
Esta guía es información general, no asesoramiento legal. Trata del alquiler a largo plazo de una vivienda habitual bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Las normas y los trámites regionales cambian: consulte el texto consolidado de la LAU en el BOE antes de firmar.
Las viviendas en alquiler en España se publican en Map Syndicat por ciudad, con su precio y sus características. Esta guía explica solo el proceso de alquiler, no las viviendas en sí.
Primero: compruebe qué contrato va a firmar
La ley española de alquileres, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, Ley 29/1994), regula el alquiler de una vivienda habitual, la casa en la que realmente vive. Las protecciones de esta guía se aplican a ese tipo de contrato.
Los contratos de temporada y de corta duración, como un contrato temporal de 11 meses, quedan fuera de estas protecciones. Antes de firmar, pregunte bajo qué régimen está su contrato y lea el contrato en sí: un contrato etiquetado como temporal cuando en realidad va a vivir allí de forma permanente es una señal de alerta. Si tiene dudas, pregunte a un profesional antes de firmar.
Cuánto dura el contrato
La duración se pacta libremente entre arrendador e inquilino. Pero si el plazo pactado es inferior al mínimo legal, el contrato se prorroga automáticamente, año a año, hasta alcanzar ese mínimo, y la prórroga es obligatoria para el arrendador, no para el inquilino. El mínimo es de 5 años cuando el arrendador es una persona física, y de 7 años cuando es una empresa.
Tras el periodo mínimo, si ninguna de las partes se opone, el contrato se renueva tácitamente, año a año, hasta 3 años más. Así, un inquilino que se queda puede permanecer en la práctica hasta 8 años (5 + 3) o 10 años (7 + 3).
Qué paga al firmar
Esta es la parte que más inquilinos entienden mal. En un alquiler de vivienda habitual, las exigencias legales al firmar son:
- La primera mensualidad de renta, pagada al firmar.
- La fianza: una mensualidad de renta en metálico, obligatoria (art. 36.1 de la LAU). El arrendador debe depositarla en el organismo regional de la comunidad autónoma, por ejemplo el IVIMA en Madrid o el INCASÒL en Cataluña. El organismo varía según la región.
- Una garantía adicional, si el contrato lo dice y usted lo aceptó: como máximo dos mensualidades de renta (art. 36.5 de la LAU).
- El arrendador no puede exigir más de una mensualidad de renta por anticipado (art. 17.2 de la LAU).
- En total, el máximo legal en metálico al firmar es de cuatro meses: primera renta + un mes de fianza + dos meses de garantía adicional. Cualquier cantidad superior no es una exigencia legal en un alquiler de vivienda habitual.
Los gastos de agencia: los paga el propietario
Desde el 26 de mayo de 2023, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son del arrendador, no del inquilino (art. 20.1 de la LAU, modificado por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda). En un alquiler de vivienda habitual, los gastos de agencia del inquilino son de 0 €: el arrendador contrata a la agencia, así que el arrendador la paga.
Una cláusula que obligue al inquilino a pagar los honorarios de la agencia es nula, aunque esté escrita en el contrato. Esta norma cubre solo los alquileres de vivienda habitual; no cubre los alquileres de temporada o de corta duración, los locales comerciales ni la compraventa de inmuebles.
Las agencias siguen intentando cobrar a los inquilinos, disfrazando el cobro como gastos administrativos o de redacción del contrato. Son los mismos gastos que la ley pone a cargo del arrendador. Niéguese a pagarlos y guarde todos los recibos y mensajes si ya pagó.
Actualización de la renta
La renta solo puede actualizarse si el contrato contiene una cláusula de actualización. Sin esa cláusula, la renta queda congelada durante todo el contrato.
Cuando existe cláusula de actualización, el arrendador debe comunicar el incremento por escrito con al menos un mes de antelación a su entrada en vigor. Para los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, la subida anual está limitada al índice de referencia publicado por el INE (el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda, IRAV), que sustituyó al IPC como tope.
Salir antes de tiempo
Transcurridos los primeros seis meses del contrato, puede irse comunicándolo al arrendador con al menos 30 días de antelación. Irse antes de seis meses supone incumplir el contrato.
El contrato puede fijar una indemnización por salida anticipada: una mensualidad de renta por cada año que quede por cumplir. Solo se aplica si el contrato realmente lo dice.
Recuperar la fianza
Cuando termina el contrato y devuelve las llaves, el arrendador dispone de un mes para comprobar el estado de la vivienda y devolver el saldo de la fianza. Si la retiene más tiempo sin justificar desperfectos o facturas impagadas, se devengan intereses legales a su favor.
Haga fotos fechadas de la vivienda el día de entrada y el día de salida, y deje la entrega de llaves por escrito. Es su prueba si la devolución se discute.
Dónde comprobar
Texto consolidado de la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994) en el BOE; Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE); Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) del INE.
Las normas están cambiando: consulte el texto consolidado vigente de la LAU antes de firmar y, si falta un documento, se ha superado un plazo o algo de esta guía no coincide con su situación, hable con un profesional antes de firmar.
