Panorama del mercado en España

Qué es un panorama

Un panorama del mercado es una foto de los precios de venta en un momento, para un lugar, a partir de un conjunto de anuncios. No es una foto de por cuánto acabaron vendiéndose las viviendas, y no es una predicción de lo que ocurrirá después. Léalo como un punto de partida para preguntas, no como una respuesta a si una vivienda tiene un precio justo o si una ciudad es una buena inversión.

Map Syndicat es una plataforma de mapas: reúne anuncios de viviendas de fuentes públicas en España y los muestra en un solo mapa, con un enlace a la fuente original. No vende nada por sí misma ni cobra comisiones. Cuando encuentre una vivienda que le guste, siga el enlace a la fuente, vuelva a comprobar el anuncio original antes de actuar y contacte con el vendedor a través de esa fuente, porque los precios y la disponibilidad cambian en la fuente. Map Syndicat no verifica la autenticidad de los anuncios, las fotos, la titularidad del vendedor ni el precio o la disponibilidad actuales.

Mediana, no media, y por qué importa

Una mediana es la cifra intermedia de un conjunto cuando las cifras están ordenadas. La mitad del conjunto queda por encima y la mitad por debajo. Una media, en cambio, se ve arrastrada hacia arriba por un pequeño número de anuncios muy caros. Por eso un panorama usa una mediana para los precios de venta: describe mejor el centro del mercado que una media cuando hay unos pocos precios altos.

Una mediana sigue ocultando mucho. No muestra el estado, la planta, la luz, la antigüedad del edificio ni la calle exacta. Dos zonas con la misma mediana pueden sentirse muy distintas sobre el terreno. Dos viviendas con el mismo precio por metro cuadrado pueden ser viviendas muy distintas. Use la mediana para comparar zonas de un vistazo y luego mire viviendas concretas antes de juzgar cualquiera de ellas.

Venta, no transacción

Toda cifra de un panorama de Map Syndicat es una cifra de venta, salvo que se indique expresamente lo contrario. Los precios de venta son lo que piden los vendedores. No son precios de escritura registrados ante un notario, ni un valor de referencia del Catastro, ni un valor catastral usado para impuestos anuales. No compare un panorama de venta con una serie de escrituras como si fueran lo mismo, y no trate una mediana de venta como un precio de venta que pueda dar por seguro.

Fecha, conjunto y medida de superficie: las tres etiquetas que un panorama debe llevar

Un panorama sin sus etiquetas es fácil de usar mal. Antes de usar cualquier cifra de un panorama, busque estas tres etiquetas: fecha, conjunto y medida de superficie. Los precios de venta se mueven, así que un panorama de otra temporada describe otra temporada, no el día de hoy. Si no se muestra ninguna fecha, trate la cifra como sin fecha y no la use para juzgar un anuncio actual. ¿Qué anuncios, en qué lugar, de qué tipo? Un conjunto que mezcla pisos y casas, obra nueva y reventa, o barrios muy distintos dará una mediana que no describe bien a ninguno de ellos. Un conjunto pequeño es aún más débil: puede oscilar cuando aparecen o desaparecen unos pocos anuncios. Si un conjunto es pequeño, la lectura honesta es decirlo o dejar la cifra fuera, no imprimirla como si fuera sólida. En España, la superficie útil, la superficie construida y la superficie construida incluyendo zonas comunes dan precios por metro cuadrado distintos para la misma vivienda. Un panorama que no dice qué medida usa no se puede comparar con otro panorama que usa una medida distinta.

Las ciudades no son intercambiables

España no es un solo mercado. Las regiones difieren en impuestos, urbanismo y normas de habitabilidad, y las ciudades difieren en stock, demanda y mezcla de anuncios. Una mediana nacional de venta, si alguna vez se muestra, debe etiquetarse como mediana nacional de venta de todos los anuncios de España, con su conjunto y su fecha, y con las medianas de ciudades junto a ella. Por sí sola, una cifra nacional no dice casi nada sobre una sola ciudad, y nada en absoluto sobre una sola calle.

Compare ciudades solo cuando las cifras sean comparables: mismo tipo de cifra (venta con venta), mismo periodo, misma medida de superficie y un conjunto descrito de la misma manera. Si alguno de esos elementos difiere, la comparación no es una comparación, es una coincidencia de dos números.

Lo que un panorama no debe decir

Un panorama no debe decir que los precios subirán o bajarán. No debe llamar a una ciudad el mejor valor ni la mejor inversión. No debe prometer un rendimiento de alquiler ni una licencia para una propiedad en concreto, porque el rendimiento y la licencia dependen de la propiedad, de la ciudad y de normas que necesitan su propia comprobación. Un panorama que hace esas afirmaciones ha dejado de describir el mercado y ha empezado a venderlo.

Cómo usar un panorama antes de una visita

Un buen panorama le hace hacer mejores preguntas. Un mal panorama le hace dejar de preguntar. Úselo para el primer trabajo, no para el segundo.

• Lea primero la fecha, el conjunto y la medida de superficie. Si falta alguno, trate la cifra como una invitación, no como una prueba.
• Compare cosas iguales: venta con venta, mismo periodo, misma medida de superficie, mismo tipo de propiedad cuando sea posible.
• Use las medianas de ciudades para preseleccionar zonas, no para poner precio a una sola vivienda. Ponga precio a una sola vivienda a partir de su propio estado, planta, luz, calle y documentos, con su abogado y su notario.
• Vuelva a comprobar el anuncio original en la fuente antes de actuar, porque los precios de venta y la disponibilidad cambian en la fuente.
• Mantenga los costes de compra separados del precio de venta. Los impuestos, los honorarios de notaría y registro, los honorarios del abogado y las obras que necesite la vivienda se suman al precio de venta, y dependen de la región y del tipo de propiedad. Pida un desglose por escrito a su abogado y a su notario cuanto antes.