Acheter un logement en France avec une aide de l'État : prêt à taux zéro, prêt Action Logement, PAS, capacité d'emprunt et étapes — ce que chaque aide couvre, et ce qu'elle ne couvre pas. Informations générales, pas un conseil juridique.
Ce guide est une information générale, pas un conseil juridique. Il rassemble les aides pour acheter un logement en France : prêt à taux zéro, prêt Action Logement et prêt d'accession sociale. Acheter avec une aide ou sans aide ne change pas le droit de la vente : le notaire, les diagnostics, les délais et les taxes sont les mêmes. Seul le financement change.
Les règles et les barèmes changent presque chaque année : vérifiez toujours votre cas sur service-public.fr, auprès d'un notaire et de votre banque avant de signer. Map Syndicat ne publie plus d'annonces en direct : ce guide explique seulement les démarches.
Puis-je obtenir un prêt à taux zéro pour acheter un logement en France ?
Oui : le PTZ est un prêt sans intérêts — l'État paie les intérêts — accordé uniquement par des banques conventionnées, et il ne finance jamais un achat à lui seul.
Le PTZ est un prêt sans intérêts — l'État paie les intérêts — accordé uniquement par des banques conventionnées avec l'État. Il ne finance jamais un achat à lui seul : il doit compléter au moins un autre prêt (prêt classique, PAS, prêt conventionné ou prêt épargne logement).
Quelles sont les conditions pour avoir un prêt à taux zéro ?
Être primo-accédant, acheter votre résidence principale, respecter les plafonds de revenus — et trouver une banque conventionnée qui accepte de vous prêter.
Le PTZ est réservé aux primo-accédants qui achètent leur résidence principale, sous conditions de revenus selon la taille du foyer et la zone de la commune. Il est accordé uniquement par des banques conventionnées avec l'État.
Le logement doit devenir votre résidence principale au plus tard 1 an après l'achat ou la fin des travaux, et vous devez y vivre au moins 8 mois par an. La banque n'est pas obligée d'accorder le PTZ : elle apprécie librement votre solvabilité et vos garanties, même si vous respectez les plafonds de l'État.
Qu'est-ce qu'un primo-accédant ?
Vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 années précédant le PTZ ; un seul PTZ par opération, et le logement doit devenir votre résidence principale.
Pour en bénéficier, vous devez être primo-accédant : ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 années précédant le PTZ (des exceptions existent, notamment en cas de handicap ou de logement rendu inhabitable par une catastrophe). Un seul PTZ par opération. Le logement doit devenir votre résidence principale au plus tard 1 an après l'achat ou la fin des travaux, et vous devez y vivre au moins 8 mois par an.
Puis-je utiliser le PTZ pour un logement neuf partout en France, et jusqu'à quand ?
Oui : depuis le 1er avril 2025, le logement neuf est éligible partout en France, pour les offres de prêt émises jusqu'au 31 décembre 2027.
Depuis le 1er avril 2025, le logement neuf est éligible partout en France — appartement en collectif comme maison individuelle — pour les offres de prêt émises jusqu'au 31 décembre 2027 (décret n° 2025-299 du 29 mars 2025).
Puis-je utiliser le PTZ pour un logement ancien, et quels travaux sont exigés ?
Oui, seulement en zones B2 et C, et seulement avec des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération.
Le logement ancien n'est éligible qu'en zones B2 et C, et seulement avec des travaux d'amélioration ou d'économie d'énergie représentant au moins 25 % du coût total de l'opération.
Quelle part du prix d'achat le PTZ peut-il financer ?
Selon votre tranche de revenus : 50 %, 40 %, 40 % ou 20 % — et 30 %, 20 %, 20 % ou 10 % pour une maison individuelle neuve.
- ✓Part du coût de l'opération financée par le PTZ, selon votre tranche de revenus : tranche 1 : 50 %, tranche 2 : 40 %, tranche 3 : 40 %, tranche 4 : 20 %.
- ✓Pour une maison individuelle neuve (hors collectif), les parts sont réduites : tranche 1 : 30 %, tranche 2 : 20 %, tranche 3 : 20 %, tranche 4 : 10 %.
Comment le montant du PTZ est-il calculé — et la banque doit-elle l'accorder ?
Revenu fiscal de référence N-2 ou coût total divisé par 9, le plus élevé des deux ; plafonds selon le foyer et la zone — utilisez le simulateur officiel. La banque n'est pas obligée d'accorder le PTZ.
- ✓Vos revenus pris en compte sont le revenu fiscal de référence (RFR) de l'année N-2 de tous les futurs occupants, ou le coût total de l'opération divisé par 9 — le plus élevé des deux. Les plafonds de revenus dépendent de la taille du foyer et de la zone de la commune (A / A bis, B1, B2, C) : utilisez le simulateur officiel « Calculer le montant du PTZ » sur service-public.fr pour votre cas exact.
- ✓Durée maximale de remboursement : 25 ans, avec un différé possible d'au moins 2 ans. La banque n'est pas obligée d'accorder le PTZ : elle apprécie librement votre solvabilité et vos garanties, même si vous respectez les plafonds de l'État.
Combien de temps pour rembourser le PTZ ?
25 ans au maximum, avec un différé possible d'au moins 2 ans.
La durée maximale de remboursement du PTZ est de 25 ans, avec un différé possible d'au moins 2 ans. Utilisez le simulateur officiel « Calculer le montant du PTZ » sur service-public.fr pour votre cas exact.
Puis-je obtenir un prêt Action Logement pour acheter mon logement, et combien ?
Jusqu'à 30 000 €, dans la limite de 40 % du coût total, au taux fixe de 1 %, sur une durée allant jusqu'à 25 ans, pour les salariés d'entreprises privées de 10 salariés et plus.
Le prêt Action Logement (ex-1 % Logement) s'adresse aux salariés d'entreprises privées non agricoles de 10 salariés et plus, sous conditions de revenus : jusqu'à 30 000 €, dans la limite de 40 % du coût total de l'opération, au taux nominal fixe de 1 %, sur une durée libre jusqu'à 25 ans (Action Logement). Il peut compléter un prêt bancaire et un PTZ.
Qu'est-ce que le prêt d'accession sociale (PAS) ?
Un prêt immobilier à taux plafonné, réservé aux revenus modestes qui achètent ou construisent leur résidence principale. Aucun taux précis n'est publié ici : vérifiez-le auprès de la banque ou sur service-public.fr.
Le prêt d'accession sociale (PAS) est un prêt immobilier à taux plafonné, réservé aux revenus modestes qui achètent ou construisent leur résidence principale (ou font de gros travaux), sous conditions de revenus selon la taille du foyer et la zone. Aucun taux ni montant précis n'est publié ici : le taux plafonné est fixé par la réglementation et doit être vérifié auprès de la banque ou sur service-public.fr.
Quelles autres aides existent pour acheter un logement ?
Prêt conventionné, prêt épargne logement, PSLA, BRS, aides locales — mais ce ne sont pas des achats classiques sur le marché libre : renseignez-vous auprès de votre mairie, de votre département et de votre ADIL.
D'autres routes existent — prêt conventionné, prêt épargne logement, prêt social location-accession (PSLA), bail réel solidaire (BRS), aides locales de la région, du département ou de la commune — mais ce ne sont pas des achats classiques sur le marché libre : renseignez-vous auprès de votre mairie, de votre département et de votre ADIL (agence départementale d'information sur le logement, via anil.org) avant de les intégrer à votre plan.
Quelle est la limite d'endettement de 35 % pour un crédit immobilier en France ?
En principe, vos mensualités de crédit et votre assurance ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets, et la durée du prêt ne dépasse généralement pas 25 ans.
Avant de visiter, faites vérifier votre capacité d'emprunt par une banque ou un courtier. En principe, l'ensemble de vos mensualités de crédit et de votre assurance ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets (règle du Haut Conseil de stabilité financière, avec des dérogations limitées accordées par les banques), et la durée du prêt ne dépasse généralement pas 25 ans.
Quel apport faut-il pour acheter un logement en France ?
Aucun apport minimum n'est imposé par la loi, mais en pratique les banques attendent que l'acheteur couvre les frais d'acquisition et une partie du prix.
Prévoyez le prix, plus l'intégralité des frais d'acquisition (voir « Combien coûte l'achat ? » ci-dessous), plus une réserve pour le déménagement et les travaux. Aucun apport minimum n'est imposé par la loi, mais en pratique les banques attendent que l'acheteur couvre les frais d'acquisition et une partie du prix.
Le PTZ couvre-t-il tout le prix — et la banque peut-elle refuser ?
Non, jamais : le plan de financement doit montrer PTZ + prêt principal + apport + frais de notaire ensemble — et la banque peut refuser le PTZ même si vous respectez les plafonds de l'État.
Croire que le PTZ couvre tout le prix — il ne le fait jamais. Le plan de financement doit montrer PTZ + prêt principal + apport + frais de notaire ensemble.
Oublier que la banque peut refuser le PTZ même si vous respectez les plafonds de l'État : la solvabilité et les garanties restent sa décision.
Quelles sont les étapes pour acheter un logement avec une aide ?
Vérifiez votre éligibilité et simulez le PTZ, faites une offre, signez un compromis avec une condition de prêt et de PTZ, puis laissez le notaire préparer l'acte — environ 3 mois.
- ✓Vérifiez votre éligibilité au PTZ et simulez son montant avec le simulateur officiel sur service-public.fr, puis faites vérifier votre capacité d'emprunt par une banque ou un courtier.
- ✓Faites une offre d'achat écrite, avec le prix et une durée de validité. Une fois contresignée par le vendeur, elle l'engage.
- ✓Signez le compromis avec une condition suspensive d'obtention du prêt — et du PTZ, si vous en demandez un. Si une condition échoue, la vente tombe et l'acompte est restitué. Ne signez jamais un compromis sans condition suspensive de prêt.
Que se passe-t-il après le compromis ?
Délai de rétractation de 10 jours, puis offre de prêt avec 10 jours de réflexion — et environ 3 mois de préparation par le notaire avant l'acte définitif.
- ✓Délai de rétractation : 10 jours calendaires à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée. Offre de prêt : 10 jours de réflexion incompressibles ; vous ne pouvez renvoyer l'acceptation qu'à partir du 11e jour, par courrier.
- ✓Préparation par le notaire : environ 3 mois en général entre le compromis et l'acte définitif. Le notaire vérifie le titre, l'urbanisme, les préemptions et les charges.
Que risque-t-on si le PTZ est refusé après le compromis ?
Signer sans condition suspensive de prêt, ou avec une condition PTZ trop étroite : si le PTZ est refusé, vous pouvez perdre votre acompte.
Signer un compromis sans condition suspensive de prêt, ou avec une condition PTZ rédigée trop étroitement : si le PTZ est refusé, vous pouvez perdre votre acompte.
Où vérifier les règles des aides avant de signer ?
Service-public.fr pour le PTZ (simulateur) et le PAS, Action Logement pour son prêt, l'ANIL et votre ADIL pour des informations gratuites, Légifrance pour les textes.
Service-public.fr : pages PTZ (simulateur « Calculer le montant du PTZ », zones de communes), prêt d'accession sociale. Action Logement : prêt accession, conditions et demande. ANIL (anil.org) et votre ADIL départementale : informations juridiques gratuites et neutres. Légifrance : décret n° 2025-299 du 29 mars 2025 (PTZ).
Si un point de ce guide ne correspond pas à votre situation, parlez à un notaire avant de signer.