Acheter un logement en France

D'abord : votre budget et votre capacité d'emprunt

Avant de visiter, faites vérifier votre capacité d'emprunt par une banque ou un courtier. En principe, l'ensemble de vos mensualités de crédit et de votre assurance ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets (règle du Haut Conseil de stabilité financière, avec des dérogations limitées accordées par les banques), et la durée du prêt ne dépasse généralement pas 25 ans.

Prévoyez le prix, plus l'intégralité des frais d'acquisition (voir « Combien coûte l'achat ? » ci-dessous), plus une réserve pour le déménagement et les travaux. Aucun apport minimum n'est imposé par la loi, mais en pratique les banques attendent que l'acheteur couvre les frais d'acquisition et une partie du prix.

L'aide principale : le prêt à taux zéro (PTZ)

Le PTZ est un prêt sans intérêts — l'État paie les intérêts — accordé uniquement par des banques conventionnées avec l'État. Il ne finance jamais un achat à lui seul : il doit compléter au moins un autre prêt (prêt classique, PAS, prêt conventionné ou prêt épargne logement).

Pour en bénéficier, vous devez être primo-accédant : ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 années précédant le PTZ (des exceptions existent, notamment en cas de handicap ou de logement rendu inhabitable par une catastrophe). Un seul PTZ par opération. Le logement doit devenir votre résidence principale au plus tard 1 an après l'achat ou la fin des travaux, et vous devez y vivre au moins 8 mois par an.

Depuis le 1er avril 2025, le logement neuf est éligible partout en France — appartement en collectif comme maison individuelle — pour les offres de prêt émises jusqu'au 31 décembre 2027 (décret n° 2025-299 du 29 mars 2025). Le logement ancien n'est éligible qu'en zones B2 et C, et seulement avec des travaux d'amélioration ou d'économie d'énergie représentant au moins 25 % du coût total de l'opération.

• Part du coût de l'opération financée par le PTZ, selon votre tranche de revenus : tranche 1 : 50 %, tranche 2 : 40 %, tranche 3 : 40 %, tranche 4 : 20 %.
• Pour une maison individuelle neuve (hors collectif), les parts sont réduites : tranche 1 : 30 %, tranche 2 : 20 %, tranche 3 : 20 %, tranche 4 : 10 %.
• Vos revenus pris en compte sont le revenu fiscal de référence (RFR) de l'année N-2 de tous les futurs occupants, ou le coût total de l'opération divisé par 9 — le plus élevé des deux. Les plafonds de revenus dépendent de la taille du foyer et de la zone de la commune (A / A bis, B1, B2, C) : utilisez le simulateur officiel « Calculer le montant du PTZ » sur service-public.fr pour votre cas exact.
• Durée maximale de remboursement : 25 ans, avec un différé possible d'au moins 2 ans. La banque n'est pas obligée d'accorder le PTZ : elle apprécie librement votre solvabilité et vos garanties, même si vous respectez les plafonds de l'État.

Les autres prêts aidés

Le prêt Action Logement (ex-1 % Logement) s'adresse aux salariés d'entreprises privées non agricoles de 10 salariés et plus, sous conditions de revenus : jusqu'à 30 000 €, dans la limite de 40 % du coût total de l'opération, au taux nominal fixe de 1 %, sur une durée libre jusqu'à 25 ans (Action Logement). Il peut compléter un prêt bancaire et un PTZ.

Le prêt d'accession sociale (PAS) est un prêt immobilier à taux plafonné, réservé aux revenus modestes qui achètent ou construisent leur résidence principale (ou font de gros travaux), sous conditions de revenus selon la taille du foyer et la zone. Aucun taux ni montant précis n'est publié ici : le taux plafonné est fixé par la réglementation et doit être vérifié auprès de la banque ou sur service-public.fr.

D'autres routes existent — prêt conventionné, prêt épargne logement, prêt social location-accession (PSLA), bail réel solidaire (BRS), aides locales de la région, du département ou de la commune — mais ce ne sont pas des achats classiques sur le marché libre : renseignez-vous auprès de votre mairie, de votre département et de votre ADIL (agence départementale d'information sur le logement, via anil.org) avant de les intégrer à votre plan.

Les étapes, dans l'ordre

Visitez et vérifiez le bien : demandez le dossier de diagnostic technique (voir ci-dessous) et, pour un appartement en copropriété, le règlement de copropriété, les procès-verbaux des dernières assemblées générales, les charges et les travaux votés ou prévus.

Faites une offre d'achat écrite, avec le prix et une durée de validité. Une fois contresignée par le vendeur, elle l'engage.

Signez l'avant-contrat : compromis de vente ou promesse unilatérale de vente. Le compromis engage les deux parties — il « vaut vente » une fois les conditions réalisées. La promesse unilatérale n'engage que le vendeur, qui réserve le bien pendant une durée d'option (souvent 2 à 3 mois) contre une indemnité d'immobilisation, en pratique 5 à 10 % du prix. Un notaire n'est pas légalement obligatoire pour le compromis, mais il est fortement recommandé ; il devient obligatoire pour une promesse de plus de 18 mois.

• Conditions suspensives indispensables : l'obtention du prêt (et du PTZ, si vous en demandez un), ainsi que toute condition d'urbanisme, de préemption ou de titre propre au bien. Si une condition échoue, la vente tombe et l'acompte est restitué. Ne signez jamais un compromis sans condition suspensive de prêt.
• Rétractation : 10 jours calendaires. Un acheteur non professionnel d'un logement peut se rétracter sans motif et sans pénalité dans les 10 jours calendaires à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant l'avant-contrat (article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation).
• Offre de prêt : 10 jours de réflexion incompressibles. Le délai court à partir du lendemain de la réception de l'offre ; vous ne pouvez renvoyer l'acceptation signée et datée qu'à partir du 11e jour, par courrier. La banque doit maintenir les conditions de son offre au moins 30 jours calendaires à compter de la réception. Aucun fonds ne peut vous être versé avant l'acceptation.
• Préparation par le notaire : environ 3 mois en général entre le compromis et l'acte définitif. Le notaire vérifie l'identité et le consentement des parties, le titre et l'origine de propriété, l'état hypothécaire, les règles d'urbanisme et les droits de préemption (par exemple la préemption urbaine de la commune), les servitudes et, en copropriété, que le vendeur est à jour de ses charges auprès du syndic.
• Acte authentique : signé par le vendeur, l'acheteur et le notaire, au cabinet du notaire. Seul un notaire peut rédiger cet acte. Vous recevez le jour même une attestation de propriété ; le notaire publie ensuite l'acte au service de la publicité foncière, ce qui vous rend propriétaire à l'égard des tiers, et vous envoie la copie complète quelques semaines plus tard. Vous pouvez utiliser votre propre notaire en plus de celui du vendeur, sans frais réglementés supplémentaires — les émoluments sont partagés entre eux.

Les papiers et les diagnostics à vérifier

Côté acheteur, préparez pour le notaire et la banque : pièce d'identité, justificatif de domicile, documents d'état civil (livret de famille, contrat de mariage ou de PACS le cas échéant), derniers avis d'imposition (notamment le RFR N-2 pour le PTZ), bulletins de salaire et contrat de travail ou comptes pour les indépendants, relevés bancaires et preuve de votre apport.

Côté vendeur et bien, exigez : le titre de propriété, l'avis de taxe foncière, les informations d'urbanisme, l'état hypothécaire et, en copropriété, le dossier complet du syndic. Le dossier de diagnostic technique (DDT) doit contenir :

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE), obligatoire, valable 10 ans pour les DPE établis depuis le 1er juillet 2021.
• Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) pour les logements construits avant le 1er janvier 1949 ; l'amiante pour les permis de construire antérieurs à juillet 1997 ; les états gaz et électricité si les installations ont plus de 15 ans ; les termites si le bien est en zone concernée ; l'état des risques (naturels, technologiques, miniers) ; l'assainissement non collectif le cas échéant ; le mesurage Carrez pour les lots de copropriété.
• L'audit énergétique réglementaire pour une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété classé F ou G, obligatoire dès la première visite depuis le 1er juillet 2024.
• À savoir si vous comptez louer ensuite : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être nouvellement loué (F à partir de 2028, E à partir de 2034, selon la page DPE de service-public.fr).

Combien coûte l'achat ?

Les « frais de notaire » sont surtout des taxes perçues par le notaire pour l'État et les collectivités, et non sa rémunération. C'est l'acheteur qui les paie (article 1593 du Code civil). En ordre de grandeur : environ 7 à 8 % du prix pour un logement ancien, environ 2 à 3 % pour un logement neuf soumis à la TVA (le prix inclut déjà la TVA et les droits de mutation sont remplacés par une taxe de publicité foncière réduite d'environ 0,715 %). Le détail par composant figure sur la page « Coûts d'achat en France » de ce site.

Droits de mutation à titre onéreux (DMTO) : la taxe départementale est de 3,80 % de base, de 4,50 % dans la plupart des départements, et peut atteindre 5,00 % là où le département a voté l'augmentation de 2025, pour les actes passés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028 (article 116 de la loi de finances pour 2025, BOFiP de la DGFiP). S'y ajoutent la taxe communale additionnelle de 1,20 % et le prélèvement de l'État. Totaux habituellement cités : 5,09 % (départements à 3,80 %), 5,81 % (à 4,50 %), 6,32 % (à 5,00 %). Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale sont exclus de l'augmentation de 0,5 point. Vérifiez le taux exact du département du bien — ne retenez jamais un taux national unique.

Émoluments du notaire : tarif réglementé par tranches (3,870 % jusqu'à 6 500 € ; 1,596 % de 6 501 à 17 000 € ; 1,064 % de 17 001 à 60 000 € ; 0,799 % au-delà de 60 000 €), hors taxes, plus 20 % de TVA, plus les débours et la contribution de sécurité immobilière. Ce barème est celui qui est habituellement cité ; l'arrêté du 25 février 2026, entré en vigueur le 1er mars 2026, fixe le tarif applicable jusqu'au 29 février 2028 (Code de commerce, article A444-53). Confirmez le montant exact avec le simulateur du notaire avant de signer.

À budgéter séparément : les frais de dossier du prêt, l'assurance emprunteur (vous pouvez choisir un autre assureur que celui de la banque) et la garantie — hypothèque (par acte notarié, publiée à la publicité foncière) ou caution d'un organisme de garantie. Après l'achat, prévoyez la taxe foncière (propriétaire) et, le cas échéant, la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et les logements vacants : les taux sont locaux.

Pièges à éviter

Signer un compromis sans condition suspensive de prêt, ou avec une condition PTZ rédigée trop étroitement : si le PTZ est refusé, vous pouvez perdre votre acompte.

Pour un PTZ ancien : sous-estimer la part des travaux (25 % du coût total de l'opération, pas du prix seul) ou manquer l'objectif de DPE après travaux.

Acheter une maison classée G pour la louer immédiatement — la location est désormais restreinte (voir ci-dessus).

Croire que le PTZ couvre tout le prix — il ne le fait jamais. Le plan de financement doit montrer PTZ + prêt principal + apport + frais de notaire ensemble.

Oublier que la banque peut refuser le PTZ même si vous respectez les plafonds de l'État : la solvabilité et les garanties restent sa décision.

Où vérifier

Service-public.fr : pages PTZ (simulateur « Calculer le montant du PTZ », zones de communes), crédit immobilier, DPE et diagnostics. Notaires.fr : annuaire des notaires et simulateur de frais. ANIL (anil.org) et votre ADIL départementale : informations juridiques gratuites et neutres. Impots.gouv.fr : taux de DMTO par département. Légifrance : décret n° 2025-299 du 29 mars 2025 (PTZ) et loi de finances pour 2025.

Si un papier manque, si un délai est dépassé ou si un point de ce guide ne correspond pas à votre situation, parlez à un notaire avant de signer.