1. Медиана и способ ее расчета
Для каждого из 26 объявлений мы делим запрашиваемую цену на площадь в м². Медиана — это среднее значение из этих 26 цен за м². Половина объявлений запрашивает больше, половина — меньше.
Эта цифра основана только на объявлениях с этого сайта. Она не взята с другого портала и не взята из договоров купли-продажи.
Есть два предупреждения, которые меняют то, как следует интерпретировать эту цифру.
Во-первых, выборка мала. Это 26 объявлений. При 26 объявлениях одно или два дорогих или дешевых объекта смещают медиану гораздо сильнее, чем при сотнях объявлений. Воспринимайте это как порядок величины для данных объявлений, а не как точное значение для конкретного жилья.
Во-вторых, состав смещен. Объявления из Испании на этом сайте в основном представляют собой большие дома и виллы из источников для иностранных покупателей. Они не являются репрезентативной выборкой всего жилья в Барселоне. Поэтому 12.968 €/м² описывает объявления этого сайта, а не общий рынок Барселоны. Не используйте это как общую цену по Барселоне и не сравнивайте напрямую с ценой обычной квартиры в городе, не учитывая, какой тип жилья стоит за каждой цифрой.
Запрашиваемая цена не является ценой продажи. Продавец запрашивает цену. Покупатель может заплатить другую цену. Сайт не публикует реальные цены продажи, так как они ему неизвестны.
Этот сайт не проверяет подлинность объявлений, точность фотографий, личность продавца, а также актуальность цены или доступности. Сравните несколько недавних объявлений одного типа жилья и проверьте объект перед принятием решения.
2. Районы
В данном отчете не публикуется медиана по районам Барселоны, а также количество объявлений по районам, проверенное на основе объявлений сайта.
Ни один район здесь не назван дорогим или дешевым на основе объявлений сайта, так как это не было проверено для данного отчета.
3. Динамика во времени
Недостаточно данных истории для определения направления.
Сайт пока не располагает собственной стабильной серией медиан по Барселоне, которая позволила бы сказать, растут цены, падают или остаются на прежнем уровне. Таким образом, данный отчет не говорит о том, куда движутся цены в Барселоне. Он будет обновлен, когда история сайта это позволит.
4. Что проверить перед покупкой, в общих чертах
Это общие проверки. Они не заменяют независимого юриста и не гарантируют отсутствия проблем у конкретного объекта недвижимости.
Ни одна цифра в этом отчете не является обещанием доходности, роста стоимости или легкости перепродажи. Она описывает запрашиваемые цены на определенную дату и на определенной базе. Она не предсказывает будущие цены.
- **NIE, в ближайшее время.** Если вы иностранец, вам понадобится идентификационный номер иностранца (NIE) для налоговых операций и оформления договора. Он запрашивается по форме EX-15. Запросите его до того, как обязуетесь купить жилье, а не после. NIE идентифицирует вас для налоговых и административных целей. Сам по себе он не является видом на жительство.
- **Собственный независимый юрист.** Наймите независимого испанского юриста перед тем, как вносить залог или подписывать частный договор. Агент представляет интересы продавца, а нотариус, хотя по закону и беспристрастен, не является вашим адвокатом. Ваш юрист должен прочитать договор перед подписанием.
- **Nota simple.** Запросите обновленную выписку (nota simple) из Реестра собственности: в ней указан зарегистрированный владелец и обременения, например, ипотека. Убедитесь, что продавец является этим владельцем и что описание совпадает с посещенным объектом.
- **Кадастр (Catastro), отдельно.** Кадастр — это административный реестр, отличный от Реестра собственности. Не путайте кадастровые данные с правом собственности или запрашиваемой ценой.
- **Задаток (arras), с осторожностью.** Договор задатка может создавать обязательства до оформления основного договора, и существуют разные виды задатка. «Penitenciales» позволяют отказаться от сделки на согласованных условиях только в том случае, если это было четко оговорено. Если это не оговорено четко, не предполагайте наличие такого права или универсального депозита в 10%. Сумма и последствия зависят от конкретного договора. Пусть ваш юрист объяснит, что вы теряете при отказе и что должен вернуть продавец, если откажется он.
- **Договор и Реестр.** Купля-продажа оформляется в виде публичного договора (escritura pública) у нотариуса, а затем регистрируется в Реестре собственности. Одного частного договора недостаточно для регистрации или получения ипотеки.