1. De mediaan, en hoe deze wordt berekend
Voor elk van de 40 advertenties delen we de gevraagde prijs door de oppervlakte in m². De mediaan is de middelste waarde van deze 40 prijzen per m². De helft vraagt meer, de helft vraagt minder.
Deze dato komt alleen voort uit de advertenties van deze site. Het komt niet van een ander portaal, noch uit de verkoopakten.
Een gevraagde prijs is de geadverteerde prijs; een verkoopprijs is de betaalde en geregistreerde prijs. Deze kunnen verschillen, omdat een advertentie kan worden onderhandeld, ingetrokken of gepubliceerd blijven na een prijswijziging.
2. Lees deze mediaan zorgvuldig: kleine en bevooroordeelde steekproef
Deze mediaan beschrijft de advertenties van deze site, niet de gehele markt van Madrid, om twee redenen.
Ten eerste is de steekproef klein: 40 advertenties. Met 40 advertenties kunnen enkele dure of goedkope advertenties de mediaan verschuiven. Behandel het cijfer als een grootteorde, niet als een exacte waarde.
Ten tweede is de steekproef bevooroordeeld. De advertenties uit Spanje op deze site zijn grotendeels afkomstig uit bronnen voor kopers van buitenaf, en betreffen grotendeels villa's en grote huizen, niet het geheel van appartementen en huizen die in Madrid worden verkocht. Vergelijk dit niet met een specifieke woning zonder te kijken naar het type, de oppervlakte en de zone.
Het is niet de gehele Comunidad de Madrid (de regio rond de stad), maar advertenties gelabeld als Madrid.
De officiële indexen (INE, Colegio de Registradores) meten hoe prijzen veranderen, niet een prijs per m² van deze site.
Deze site controleert niet of de advertenties echt zijn, noch de foto's, noch de verkoper, noch of de prijs nog geldig is. Vergelijk verschillende recente advertenties en controleer de woning.
4. Evolutie in de tijd
Er is onvoldoende historie om een richting aan te geven. Dit rapport zegt niet of de prijzen in Madrid stijgen, dalen of gelijk blijven, omdat het niet beschikt over een eigen historische reeks van de site die dit toelaat. Een trend beweren op basis van één enkel punt, 2 november 2026, zou een aanname zijn.
5. Wat te controleren voor aankoop, in algemene termen
Dit zijn algemene controles, geen juridisch advies, en ze garanderen niet dat een woning geen problemen heeft.
- **Het NIE, spoedig.** Het Número de Identidad de Extranjero identificeert de buitenlandse koper om de akte te tekenen, belastingen te betalen en de aankoop in te schrijven. Vraag dit tijdig aan, bij een consulaat van Spanje of in Spanje.
- **Een eigen advocaat.** Huur een advocaat in die alleen voor u werkt, niet die van de verkoper, het agentschap of de projectontwikkelaar. De notaris getuigt van de akte, hij verdedigt niet alleen uw belangen.
- **De nota simple.** Vraag een recente nota simple op bij het Kadaster (Registro de la Propiedad). Hierin staat wie de geregistreerde eigenaar is en welke lasten er rusten, bijvoorbeeld een hypotheek. Controleer of de verkoper de geregistreerde eigenaar is, en of beschrijving, oppervlakte en kadastrale referentie overeenkomen met de bezochte woning.
- **Andere controles.** Vraag uw advocaat om schulden van de Vereniging van Eigenaren, IBI, het energielabel en de stedenbouwkundige situatie te controleren.
- **Het aanbetalingscontract (contrato de arras), met een duidelijk type.** De 'arras penitenciales', geregeld in artikel 1454 van het Burgerlijk Wetboek, maken het mogelijk om af te zien van de koop: als de koper afziet, verliest hij de aanbetaling; als de verkoper afziet, betaalt hij deze dubbel terug. Maar dit effect is alleen van toepassing wanneer duidelijk is overeengekomen dat het om 'penitenciales' gaat; als het contract dit niet duidelijk vermeldt, kan de aanbetaling worden opgevat als deel van de prijs, zonder recht om af te zien. Teken geen arras zonder dat uw advocaat het exacte type en de termijn heeft gelezen.
- **De akte en de registratie.** De aankoop wordt geformaliseerd voor de notaris en ingeschreven in het Kadaster, wat het eigendom tegenover derden beschermt. De belastingen voor bestaande bouw (ITP) en voor nieuwbouw (IVA en AJD) hangen af van het type woning en de autonome gemeenschap.
- **Geen belofte van rendement.** Geen enkel cijfer in dit rapport mag worden gelezen als een belofte van waardestijging, huur of gemak van wederverkoop. Het beschrijft gevraagde prijzen, op een bepaalde datum, in een bepaalde database. Het voorspelt geen toekomstige prijzen.