1. A mediana, e como ela é calculada
Para cada um dos 40 anúncios, dividimos o preço solicitado pela área em m². A mediana é o valor central desses 40 preços por m². Metade pede mais, metade pede menos.
Este dado vem apenas dos anúncios deste site. Não vem de outro portal, nem das escrituras de venda.
Um preço solicitado é o preço anunciado; um preço de venda é o preço pago e registrado. Eles podem diferir, porque um anúncio pode ser negociado, retirado ou permanecer publicado após uma mudança de preço.
2. Leia esta mediana com cuidado: amostra pequena e enviesada
Esta mediana descreve os anúncios deste site, não todo o mercado de Madrid, por dois motivos.
Primeiro, a amostra é pequena: 40 anúncios. Com 40 anúncios, alguns poucos anúncios caros ou baratos movem a mediana. Trate a cifra como uma ordem de magnitude, não como um valor exato.
Segundo, a amostra é enviesada. Os anúncios da Espanha deste site vêm em sua maioria de fontes para compradores de fora, e são em sua maioria vilas e casas grandes, não o conjunto de apartamentos e casas que são vendidos em Madrid. Não a compare com uma habitação concreta sem olhar o tipo, a área e a zona.
Não é toda a Comunidade de Madrid (a região que rodeia a cidade), mas anúncios rotulados como Madrid.
Os índices oficiais (INE, Colegio de Registradores) medem como os preços mudam, não um preço por m² deste site.
Este site não verifica se os anúncios são reais, nem as fotos, nem o vendedor, nem se o preço ainda é válido. Compare vários anúncios recentes e verifique a habitação.
4. Evolução no tempo
Não há histórico suficiente para mostrar uma direção. Este relatório não diz se os preços em Madrid sobem, descem ou se mantêm, porque não dispõe de uma série histórica própria do site que permita afirmá-lo. Afirmar uma tendência a partir de um único ponto, em 2 de novembro de 2026, seria uma suposição.
5. O que verificar antes de comprar, em termos gerais
São verificações gerais, não aconselhamento jurídico, e não garantem que uma habitação não tenha problemas.
- **O NIE, em breve.** O Número de Identidade de Estrangeiro identifica o comprador estrangeiro para assinar a escritura, pagar impostos e inscrever a compra. Peça-o com antecedência, em um consulado da Espanha ou na Espanha.
- **Um advogado próprio.** Contrate um advogado só para você, não o do vendedor, da agência ou do construtor. O notário atesta a escritura, não defende só seus interesses.
- **A nota simples.** Peça uma nota simples recente do Registro de la Propiedad. Indica quem é o proprietário registral e que encargos constam, por exemplo uma hipoteca. Verifique que o vendedor é o proprietário registral, e que descrição, área e referência cadastral coincidem com a habitação visitada.
- **Outras verificações.** Peça ao seu advogado que verifique dívidas de condomínio, IBI, certificado energético e situação urbanística.
- **O contrato de arras, com o tipo claro.** As arras penitenciais, regulamentadas no artigo 1454 do Código Civil, permitem desistir: se desistir o comprador, perde a sinal; se desistir o vendedor, a devolve duplicada. Mas esse efeito só se aplica quando se concorda com clareza que são penitenciais; se o contrato não o diz com clareza, a sinal pode ser entendida como parte do preço, sem direito a desistir. Não assine umas arras sem que seu advogado tenha lido o tipo exato e o prazo.
- **A escritura e o registro.** A compra é formalizada perante notário e é inscrita no Registro de la Propiedad, o que protege a titularidade frente a terceiros. Os impostos de segunda mão (ITP) e os de obra nova (IVA e AJD) dependem do tipo de habitação e da comunidade autônoma.
- **Nenhuma promessa de rentabilidade.** Nenhuma cifra deste relatório deve ser lida como promessa de revalorização, de aluguel ou de facilidade de revenda. Descreve preços solicitados, em uma data dada, em uma base dada. Não prediz os preços futuros.