Praktische gids voor het huren van een woning in Nederland: contracttype, borg, maximale huur en het puntenstelsel, huurverhogingen en het beëindigen van de huurovereenkomst. Algemene informatie, geen juridisch advies.
Deze gids is algemene informatie, geen juridisch advies. Hij beschrijft een gewone huurovereenkomst voor woonruimte. Regels veranderen: controleer altijd de actuele wet en de officiële huurprijscheck voordat u tekent.
Huurwoningen in Nederland staan op Map Syndicat per stad, met hun prijs en kenmerken. Deze gids gaat alleen over de huurregels, niet over de woningen zelf.
Welk contract krijgt u
Sinds 1 juli 2024 is een nieuwe huurovereenkomst op grond van de Wet vaste huurcontracten in principe voor onbepaalde tijd. Tijdelijke contracten van maximaal twee jaar zijn alleen nog mogelijk voor aangewezen groepen, zoals studenten, de diplomatenclausule, doelgroepcontracten, kamers in de eigen woning van de verhuurder, verhuur via de Leegstandwet en verhuur die naar haar aard van korte duur is.
Een contract dat tijdelijk wordt genoemd maar buiten die uitzonderingen valt, geldt als contract voor onbepaalde tijd: de einddatum geldt dan niet. Tijdelijke contracten van vóór 1 juli 2024 houden de oude regels: zij eindigen op de afgesproken datum als de verhuurder schriftelijk opzegt tussen één en drie maanden van tevoren; wordt dat venster gemist, dan wordt het contract voor onbepaalde tijd.
De borg: maximaal twee maanden kale huur
De waarborgsom (borg) heeft een wettelijk maximum. Houd de onderdelen uit elkaar wanneer u controleert wat u wordt gevraagd te betalen:
- Sinds 1 juli 2023 mag de borg op grond van de Wet goed verhuurderschap (Burgerlijk Wetboek art. 7:261b) maximaal twee maanden kale huur bedragen: de huur voor de woning zelf, zonder servicekosten. Servicekosten tellen niet mee. Voor contracten van vóór 1 juli 2023 is het maximum drie maanden kale huur.
- De verhuurder mag niets anders vragen dan de huur, de servicekosten en de borg.
- Terugbetaling: binnen 14 dagen nadat u de woning en de sleutels heeft overgedragen. De verhuurder krijgt alleen 30 dagen als hij iets inhoudt, en inhouding is beperkt tot onbetaalde huur, servicekosten, een energieprestatievergoeding of schade waarvoor u verantwoordelijk bent. Normale slijtage is geen toegestane inhouding, en elke inhouding moet schriftelijk worden uitgelegd met een specificatie van de kosten.
- Een puur geschil over de borg gaat naar het gemeentelijke meldpunt of de kantonrechter. De Huurcommissie behandelt de huurprijs, het puntenstelsel en de afrekening van servicekosten, geen puur borggeschil.
Is er een maximale huur? Het puntenstelsel
Sinds 1 juli 2024 is het woningwaarderingsstelsel (WWS) op grond van de Wet betaalbare huur dwingend voor het lage en het middensegment. Punten worden toegekend voor kenmerken als oppervlakte, energielabel en voorzieningen, en de punten bepalen het segment: sociale huur tot en met 143 punten, middenhuur van 144 tot en met 186 punten, en vrije sector vanaf 187 punten, waar geen maximale huur geldt. Kamers vallen altijd onder het puntenstelsel voor onzelfstandige woonruimte.
Maximale huren en segmentgrenzen worden elk jaar geïndexeerd, dus geen cijfer in een gids blijft lang actueel. Controleer de actuele cijfers met de officiële Huurprijscheck op Rijksoverheid voordat u op een getal vertrouwt.
Huurverhogingen
De overheid stelt elk jaar een maximaal verhogingspercentage per segment vast. Het percentage hangt af van het segment en het jaar, dus controleer het actuele maximum op Rijksoverheid voordat u een verhoging accepteert. Vertrouw geen percentage uit een ander jaar.
De huurovereenkomst beëindigen
Als huurder zegt u op tegen een huurbetaaldag. Uw opzegtermijn is één betaalperiode, minimaal één maand en maximaal drie maanden (Burgerlijk Wetboek art. 7:271 lid 6 onder a).
Als verhuurder is de opzegtermijn drie maanden plus één maand voor elk volledig jaar dat u er heeft gewoond, tot maximaal zes maanden, en alleen op een grond die in de wet staat (art. 7:274). Bent u het er niet mee eens, dan moet de verhuurder naar de kantonrechter.
Wat de verhuurder moet doen
De verhuurder moet u het genot van de woning geven zoals overeengekomen (Burgerlijk Wetboek art. 7:203), mag niet discrimineren of onterechte kosten in rekening brengen, en moet u informeren zoals de regels voor goed verhuurderschap voorschrijven.
Waar kunt u dit controleren
Burgerlijk Wetboek Boek 7 (art. 7:203, 7:247, 7:261b, 7:271, 7:274). Wet goed verhuurderschap (1 juli 2023). Wet vaste huurcontracten en Wet betaalbare huur (1 juli 2024). Huurprijscheck op Rijksoverheid voor de actuele maximale huur en verhoging. Huurcommissie voor geschillen over huurprijs, punten en servicekosten.
Als iets in deze gids niet overeenkomt met uw situatie, of als een termijn is verstreken, praat dan vóór ondertekening met een professional.
